TUTELARE IL VALORE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE CON LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

TRA 10 ANNI PIU’ DEL 50% DEGLI IMMOBILI SARA’ TRA LE PRIME QUATTRO CLASSI ENERGETICHE, CON UN VALORE COMMERCIALE SUPERIORE RISPETTO ALL’ALTRA META’ DEL PARCO IMMOBILIARE ESISTENTE!

 

IL PANORAMA E L’EVOLUZIONE RECENTE DEL SETTORE IMMOBILIARE ITALIANO

Dal punto di vista energetico il 52% delle nostre case si troverà almeno in una condizione adeguata, avendo magari subito riconversioni, profondi mutamenti strutturali o sostanziali riqualificazioni, anche ambientali e d’uso.

Secondo un’analisi condotta da Immobiliare.it, è già in essere una mutazione genetica del “sistema-casa”, tanto per gli aspetti economici, quanto per l’architettura e il valore simbolico dell’abitazione nella società.

È stato analizzato l’andamento del settore dal 2005 a oggi, con proiezioni e stime circa l’evoluzione della situazione tra un decennio, nel 2025.

Il periodo 2005-2015 è stato contraddistinto da una progressiva e per certi versi drammatica contrazione delle compravendite (passate da 858.000 a circa 500.000), da un calo generalizzato dei prezzi e, soprattutto, da una perdita di valore degli immobili (stimabile attorno al -40%).

Questa concomitanza di fattori ha contribuito alla riduzione del ritorno sull’investimento, passato dal 6,5% del 2005 all’attuale 2,5%, e ha reso gli italiani più consapevoli che il valore di un immobile non è sempre destinato ad aumentare.

Le case invecchiano e la qualità della vita al loro interno, in mancanza di interventi strutturali, peggiorerà.

Che il deterioramento del patrimonio immobiliare italiano sia un problema è un dato di fatto:

• il 47% degli immobili residenziali ha oltre quarant’anni
• e appena il 7% ne ha meno di dieci.

L’IMPATTO ECONOMICO-PATRIMONIALE DEL FATTORE “RISPARMIO ENERGETICO”

Se pensiamo che, nel 2015, solo il 33% degli immobili residenziali in vendita può vantare un adeguato status energetico (classi A, B, C, D), è evidente come questo dato sia un ostacolo per la ripresa del mercato immobiliare:

• gli immobili energivori sono quelli meno appetibili e nei prossimi diventeranno sempre più difficili da vendere;
• gli immobili efficienti hanno già oggi tempi di vendita più brevi (-18% rispetto a immobili oltre la classe D) e valori di mercato maggiori (+12% del prezzo richiesto).

Pier spiegare la differenza di valore tra un’immobile energeticamente efficiente ed uno poco efficiente facciamo un esempio:

• Prendiamo un immobile di 150mq, relativamente efficiente, riscaldato a gas metano, esempio in classe C (es.70 kWh/mq/an di fabbisogno energetico), questi comporterà una spesa annua di gas di circa 1.000;
• un immobile delle medesime dimensioni, in classe energetica G, la peggiore, (es. 200 kWh/mq/annuo), comporterà un spesa annua di 3.000 euro, tre volte tanto;

ma ciò che importa di più è che tale differenza nel lungo periodo, es. 25 anni, raggiunge un importo di circa 70.000 € (considerando anche un’indicizzazione del costo energetico, in questo caso, del 3% annuo medio).

Se pensiamo ai valori commerciali raggiunti oggi dagli immobili residenziali, ci rendiamo conto che tale valore (70.000 €, 470 €/mq) rappresenta un’incidenza davvero rilevante sul valore commerciale medio sul mercato italiano.

Da queste valutazioni, ci si rende facilmente conto che intervenire per riqualificare energeticamente i propri immobili significa tutelare il valore economico del proprio patrimonio.

Visto dal punto di vista dell’investimento è inoltre interessante rilevare come la riqualificazione energetica dei propri immobili rappresenti un’ottima scelta di allocazione per il proprio denaro (soprattutto alla luce degli attuali tassi di rendimento sugli investimenti bancari tradizionali, es.Titoli di Stato).

Basti pensare che, considerando anche le agevolazioni fiscali in corso, permette di ottenere rendimenti finanziari che vanno dal 12% fino al 20% annuo!

SCENARIO

Mentre l’Unione Europea ha richiesto a tutti i Paesi membri di impegnarsi a realizzare, entro il 2020, solo edifici a energia quasi zero (NZEB, Near Zero Energy Buildings), sugli edifici già esistenti riqualificare diventerà un imperativo categorico: da un lato per dare nuovi impulsi al mercato delle compravendite, dall’altro per offrire opportunità lavorative al comparto dell’edilizia.

Cambia la città, cambia anche l’acquirente: preparato ed esigente per quanto riguarda le tecnologie della casa – che deve essere connessa, contraddistinta dalla domotica e sempre più funzionale a chi passa poco tempo fra le mura domestiche – ma spesso disorientato e ingenuo per elementi fondamentali come l’esposizione o la luminosità dell’abitazione: compra la casa senza interrogarsi sulla tipologia di immobile davvero più idonea alle proprie esigenze o senza chiedere dov’è il Nord.

La sfida della ripresa del settore sta proprio nell’offrire una risposta a questa nuova domanda abitativa, migliorando gli edifici già esistenti (cambiando, se necessario, anche la destinazione d’uso) e ripartendo ex novo laddove non ci siano gli elementi per poter ristrutturare al meglio edifici poco funzionali.

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